Der Mietpreis

1990 (und z.T. 1980)

Schweiz, Kantone, MS-Regionen, Gemeindegrössenklassen

Mit dieser Studie wird die Wohnungszählung 1990 mit dem Zweck ausgewertet, Angaben über die Mietpreissituation in der Schweiz und Hypothesen über die Mietpreisbildung zu gewinnen. In einem ersten Teil wurden gesamtschweizerische und kantonale Mietpreisübersichten in jedem Marktsegment nach Wohnungsgrösse (Zimmerzahl) erstellt, die seit 1980 eingetretene Wohnungsteuerung festgestellt und Aussagen über die Streuung der Mietpreise getroffen. Hierzu wurde das gesamte verfügbare Datenmaterial verwendet. In einem zweiten Teil wurden im Sinne einer exploratorischen Studie Hypothesen über Elemente der Mietpreisbildung in der Schweiz erarbeitet. Dazu wurde auf möglichst homogene Teilmärkte abgestellt. So konnten Aussagen gewonnen werden über regionale Einflüsse, Einflüsse der Eigentümerstruktur und der Wohnungsgrösse. Zudem wurde ermittelt, inwiefern renovierte Wohnungen mit neuen Wohnungen vom Preis her vergleichbar sind.

Das umfangreiche Datenmaterial der Wohnungszählung 1990 vermittelt eine gute Übersicht über die Mietpreisverhältnisse in der Schweiz. Es erlaubt auch die Formulierung recht präziser Hypothesen über verschiedene Erklärungsfaktoren für Mietpreisunterschiede. - Lag der durchschnittliche monatliche Mietpreis für eine Wohnung (ohne alle Nebenkosten) 1980 noch bei 431 Fr., so stieg dieser Betrag bis 1990 auf 799 Fr. Berücksichtigt man die allgemeine Teuerung von 40% in dieser Zeitspanne, so liegt der Mietpreis 1990 immer noch um 32% höher als bei einer durchschnittlichen Teuerung. Die m2-Preise sind real nur um 26% gestiegen, weil die durchschnittliche Wohnung sowohl bezüglich Zimmerzahl wie Wohnfläche grösser geworden ist. - Die Streuung um die Mittelwerte ist mit ca. 50% enorm und hat zwischen 1980 und 1990 noch leicht zugenommen. - Nach Kantonen betrachtet fallen nicht nur die grossen Mietpreisunterschiede auf (Kt. Jura 71%, Kt. Zug 121% des schweizerischen Durchschnitts), auch die realen Teuerungsraten unterscheiden sich stark (Kt. Basel-Stadt 21%, Kt. Appenzell-Ausserrhoden 44% bei einer mittleren realen Wohnungsteuerung von 32%). - Nach Gemeindegrössenklassen betrachtet zeigt sich das erwartet hohe Mietpreisniveau in den Grossstädten. Sonst gilt aber nicht "je kleiner, desto billiger". Auffallend ist das hohe Mietpreisniveau in den Gemeinden mit zehn- bis zwanzigtausend Einwohnern. Die Gemeindegrössen erklären Mietpreisunterschiede nur unzulänglich. Überraschenderweise zeigt sich bei den Teuerungsraten ein viel deutlicherer Zusammenhang: am geringsten ist die reale Teuerung in den Grossstädten, am ausgeprägtesten, nämlich ungefähr doppelt so hoch, in den Gemeinden unter 1000 Einwohnern. - Nach Regionentypen betrachtet schält sich eine klare Zweiteilung der Schweiz heraus. Es gibt ein "Luxuswohnland", bestehend aus den Grossstädten und ihrem Umland (wo die Preise höher sind als in den Grossstädten selbst) und ein "Billigwohnland", bestehend aus der übrigen Schweiz. Zu diesem "Billigwohnland" gehören interessanterweise auch die Mittelzentren (St. Gallen, Winterthur, Baden, Aarau, Fribourg, Neuchâtel, Bellinzona, Lugano etc.). Die touristischen Zentren Davos, Oberengadin, Schanfigg und Berner Oberland kennen dieselben Mietpreise wie die Mittelzentren. Fragt man nach ersten Hypothesen über Erklärungsfaktoren für die festgestellten Mietpreisunterschiede, dann kommt man zu folgenden vorläufigen Schlüssen: - Weder wirtschaftsstrukturelle Unterschiede (Landwirtschaft, Industrie, Dienstleistungen) noch die Entwicklungsdynamik (rückläufig, stagnierend, expansiv) etc. erklären räumliche Mietpreisunterschiede am besten, sondern die Entfernung von den Grosszentren. Die Schweiz ist ein regionenweise zusammenhängender Flickenteppich aufeinanderbezogener Mietpreise. - Dass Immobiliengesellschaften und Versicherungen die höchsten, Genossenschaften und öffentliche Hand als Eigentümer die tiefsten Mieten einfordern, konnte erwartet werden. Interessanter ist, dass Private und Pensionskassen durchschnittliche oder sogar überdurchschnittliche Mietpreise verlangen. - Je grösser die Wohnfläche einer Wohnung, desto höher ist zwar der Mietpreis, aber nur unterproportional, d. h. der m2-Preis sinkt mit steigenden Wohnflächen. - Der m2-Preis von Neuwohnungen ist höher als derjenige von Altwohnungen. Dasselbe gilt für renovierte Wohnungen. Mit einer Renovation gelingt es aber nur, ca. einen Drittel des Preisrückstandes auf Neuwohnungen aufzuholen. - Mietpreise von Einfamilienhäusern konnten nicht in derselben Tiefe untersucht werden, da nur von 12% aller Einfamilienhäuser Mietpreisangaben vorliegen: fast alle Einfamilienhäuser werden von den Eigentümern bewohnt. Immerhin konnte festgestellt werden, dass sich die m2-Preise von Wohnungen und Einfamilienhäusern überraschenderweise nicht unterscheiden. Einfamilienhäuser sind aber grösser und deshalb pro Wohneinheit doch erheblich teurer. Die Mietpreise von Einfamilienhäusern streuen noch mehr als diejenigen von Wohnungen. Darin dürften sich verstärkt wirksame Preisbildungsfaktoren wie Umschwung, Lage und Bauweise zeigen.