Die Mietzinse sind zwischen Oktober 1989 und August 1996 insgesamt um 31,4 Prozent und um 8,4 Prozentpunkte stärker gestiegen als der Landesindex der Konsumentenpreise (Gesamtanstieg um 22,9 Prozent). Gemäss den wichtigsten, im Mietrecht präzisierten Kostenfaktoren wäre jedoch insgesamt nur eine Erhöhung um 13,6 Prozent erwartet worden. Die Mieten sind daher um 17,7 Prozentpunkte (Differenz zwischen 31,4 Prozent und 13,7 Prozent) stärker gestiegen als dies aufgrund der Entwicklung der wichtigsten Kostenfaktoren und der relativen Methode zu erwarten gewesen wäre. Die überproportionale Steigerung der Mieten führte zu einer Umverteilung von MieterInnen zu VermieterInnen. Diese betrug in den knapp sieben Jahren insgesamt 5,5 Milliarden Franken oder 3'125 Franken pro Wohnung. Allein seit Oktober 1995 wurden 2,7 Milliarden Franken umverteilt. Extrapoliert man die Entwicklung bis November 1996, so ergibt sich ein gesamtes Umverteilungsvolumen von 5,9 Milliarden Franken.
Diskussion der Ergebnisse:
Die Ergebnisse dieser Studie müssen in folgendem Rahmen gesehen werden:
- Elemente der Marktmiete: Das geltende Recht basiert nicht nur auf der Kostenmiete, sondern hat auch zwei Elemente der Marktmiete (Quartier- und Ortsüblichkeit; MieterInnen müssen klagen). Diese Elemente könnten dazu führen, dass der Mietindex über das aufgrund der Kostenelemente berechnete 'erwartete' Mass hinaussteigt. Verschiedene Hinweise lassen jedoch vermuten, dass diese Effekte in den letzten Jahren nicht sehr gross gewesen sind. Trotzdem sind die vorgenommen Schätzungen daher als Obergrenzen zu verstehen.
- Geltendes Mietrecht: Die vorliegende Arbeit stützt sich auf das geltende Mietrecht. Die Frage, ob die Mieten aufgrund der Beschränkungen des Angebotes nicht korrekterweise stärker angestiegen sind als der Landesindex, wird nicht untersucht.
- Datengrundlagen: Die zur Verfügung stehenden Datengrundlagen weisen insbesondere zwei Schwierigkeiten auf: a) Die Methodik der Mietindexerhebung änderte im Frühjahr 1993. Seit 1993 sind keine regional bzw. für verschiedene Wohnungstypen differenziertere Angaben erhältlich. b) Die Repräsentativität des Mietindexes ist vor 1993 weder für die Schweiz noch für einzelne Kantone gegeben. Seit 1993 ist der vierteljährlich erhobene Index für die Schweiz repräsentativ. Die genannten Schwierigkeiten relativieren die Präzision der Ergebnisse, nicht aber die grundsätzlichen Aussagen.
- Überwälzungen auf den Mietzins: Die Studie basiert auf der bisher üblichen Berechnung nach der relativen Methode. Ein neueres Bundesgerichtsurteil fordert nun neu für Hypothekarzinssenkungen zusätzlich die absolute Methode. Ob dies allerdings praktikabel ist, ist heute noch unklar. Ermessensspielräume bei der Überwälzung von Kostensteigerungen (beispielsweise bei den allgemeinen Unkosten oder den Hypothekarzinssenkungen) wurden zugunsten der VermieterInnen ausgelegt.
